Коворкинг – младший брат старшего брата

Не первый год коворкинги завоевывают свое место под солнцем на рынке коммерческой недвижимости, а отношение к ним до сих пор неоднозначное. На «Авито», например, коворкинги все еще не выделены в отдельную категорию, а проходят в общей массе офисов в аренду.

Коворкинги охотно включают в свою инфраструктуру апарт-отели. А другие объекты недвижимости – насколько активно они интегрируют коворкинги в свое «тело»? Или отторгают такой формат организации пространства?

Пролить свет на эти вопросы был призван организованный компанией «Бестъ» вместе с партнерами CoworkingFest.

Заглавным мероприятиям фестиваля коворкингов стал деловой завтрак BestBreakfast “Офис будущего: классика vs гибкость” 21 июня в Санкт-Петербурге.

Ведущими завтрака выступили: Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE, и Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро “Качкин и партнеры”.

Открывая мероприятие, Мария Сумарокова отметила: «Гибкость и принципы sharing economy активно становятся частью общих ценностей как для инвесторов и собственников коммерческой недвижимости, так и для компаний-арендаторов. При этом растет запрос на комфорт и work-life balance. Как следствие все больше классических форматов коммерческой недвижимости становятся многофункциональными».

Бизнес-центры и торговые комплексы в условиях конкуренции за клиентов активно ищут новые идеи и переформатируются, клиенты выбирают проекты, которые отвечают новым сценариям работы и жизни.

При этом прогнозы не всегда сбываются. Даже недавние. С анализом положения дел в мире в отношении организации рабочих мест выступил Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессора кафедры теории и истории социологии СПБГУ.

«Выяснилось, что удаленка это вовсе не для всех, - сообщил он. - Сейчас две трети удаленных работников составляют сотрудник айти-компаний, но айти-работники не составляют количественно значимой доли в многомиллиардной рабочей силе»

«Востребованы супергибкие пространства, где достигается тот самый work-life balance, - продолжил Дмитрий Иванов. - Но и флагманские (flagship) офисы не умерли, а стали превращаться в социальные хабы, где люди встречаются лицом к лицу, где организуются мероприятия».

Вывод: будущее – за распределёнными и гибридными пространствами.

По данным исследования Ernst & Young (2022 г.), половина компаний уже сделала «обогащающие» добавки к своим офисам, вплоть до привлечения ритейлеров и рестораторов в свои офисные пространства.

Не рабочее место, а насыщенная рабочая среда. Вот что ожидается от недвижимости.

Коворкингами активно интересуются и отельеры, особенно работающие с гостями, приезжающими в формате bleisure, а также отельеры, развивающие сегмент апарт-отелей.

Форматы гибридизации рабочих пространств: (Базовый принцип: офис – это маленькая жизнь)

Social hubs

Worktels (решения заимствуются из индустрии гостеприимства – от отельеров)

Work Dorms (решения заимствуются от общежитий)

Work malls (рабочие моллы – центры с местами работы, а также магазинами и ресторанами)

Lo-co-workings (коворкинги местных сообществ – например, в дачных поселках)

Slo-workings (где расслабленно, медленно можно почти работать)

«По данным ГК «БестЪ», в России насчитывается 890 офисных коворкингов в 133 городах, это около 73 000 рабочих мест», - поделился информацией Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

Вот где сегодня располагются коворкинги в Санкт-Петербурге - по данным компании "Бестъ":

А вот такова, по данным компании "Бестъ", динамика рынка коворкингов в двух крупнейших российских мегаполисах:

Предпосылками дальнейшего развития сегмента являются:

o Рост использования гибридной занятости

o Рост доли самозанятого населения, фрилансеров, стартапов…

o Совмещение работы по найму с созданием собственного бизнеса

o Среди корпоративных клиентов спрос на гибкое рабочее пространство с низким уровнем

риска

o Развитие экономики совместного потребления (sharing economy).

 По данным компании IPG.Estate, по итогам 2022 года совокупный объем гибких офисов Санкт-Петербурга составил 2,5% всего сегмента офисной недвижимости города, причем 90% рынка занимают сетевые операторы.

Если посмотреть на совершенные сделки, то видно, что, если раньше основным потребителем гибких офисных пространств выступали IT-компании, то сегодня крупнейшие московские сделки говорят о смене драйверов в структуре спроса: арендаторами выступают банковский сектор, консультанты, девелопмент и управление.

Между тем, как чуть позде отметила на самом Coworking Fest Ирина Шафранская-Даль, менеджер по работе с партнёрами в коммерческой недвижимости по Санкт-Петербургу компании "Авито",  среди снимающих офисы коворкинги ищут только 5%.

Сокращение горизонта планирования влияет на трансформацию всего рынка офисной недвижимости, а коворкинг-пространства зачастую наиболее полно отвечают текущим потребностям компаний – считает Юлия Дернова, управляющая коворкингом Case.

Владимир Дорофеев, сооснователь сети коворкингов Практик и OFIX, отметил: «Серьезно поменялся портрет арендатора и сценарии использования офисных площадей. Все осознали, что «удаленка» - не вариант для эффективной работы, повысилось присутствие сотрудников в офисе, стала более плотной рассадка». При этом заполняемость конкретных коворкингов зависит и от их локации, и от набора предоставляемых функций.

Изменился не только портрет арендатора, но и подход к созданию гибких офисных пространств. Лариса Аниканова, директор бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign, подчеркнула, что нужен оптимальный баланс инвестиций: «При создании коворкинга нужно идти от функционального зонирования, четко понимая какие базовые задачи решаются сотрудниками в процессе работы.

 Основатель сеть Практик и OFIX Владимир Дорофеев также считает, что за последние 1,5 — 2 года в городе произошло насыщение рынка. «На рынке присутствуют абсолютно все форматы коворкингов — от супердешевых до суперпремиальных, и сейчас происходит усадка спроса и предложения.